Glossario finanziario - Fondo Comune di Investimento Immobiliare

Organismo di Investimento Collettivo del Risparmio (OICR) che raccoglie risorse attraverso l'emissione di quote di partecipazione e le investe in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società di natura immobiliare.

La Direttiva 2009/65/CE sugli OICVM (Organismi di investimento collettivo in valori immobiliari), ossia sui comuni Fondi di investimento mobiliare, su Sicav e Sicaf, non prevede che questi normalmente possano investire più del 10% del loro patrimonio in immobili, quindi non accoglie i fondi destinati all’investimento di natura immobiliare.
Il Regolamento sulla gestione collettiva del risparmio della Banca d’Italia definisce “fondi immobiliari” ossia FIA immobiliari (Fondi di Investimento Alternativi Immobiliari) i fondi e le SICAF che investono in beni immobili, diritti reali immobiliari, ivi inclusi quelli derivanti da contratti di leasing immobiliare con natura traslativa e da rapporti concessori, partecipazioni in società immobiliari, e parti di altri FIA immobiliari, anche esteri.
La disciplina europea stabilisce che essi possono essere istituiti sia in forma chiusa, sia in forma aperta. La disciplina italiana, invece, ammette unicamente fondi immobiliari istituiti in forma chiusa: questo significa una gestione meno flessibile delle quote, della loro emissione, del diritto a rimborso, spesso con specifiche scadenze predeterminate. Fuori da queste finestre l’investitore potrà liquidare le proprie quote soltanto cedendole a terzi. I Fia immobiliari rispondono alla Direttiva 2011/61/UE la cosiddetta AIFMD sui gestori di fondi di investimento alternativi.
Il regolamento del fondo immobiliare deve indicare se è ammessa la sottoscrizione di quote mediante conferimento.
Va indicato anche se il fondo è costituito tramite conferimenti da un socio titolare di partecipazioni qualificate nella SGR o da parte di una società del gruppo rilevante della SGR. Va parimenti indicata l’eventuale volontà di cessione o alienazione di beni a tali soggetti.
Il regolamento deve anche indicare il livello massimo di indebitamento che il fondo può assumere in rapporto al valore complessivo netto e se c’è la possibilità per la SGR di stipulare accordi esclusivi per le attività di property o facility management con soggetti che conferiscono o vendano beni al fondo. Se il fondo può investire anche in quote di società aventi a oggetto l’attività di costruzione, va specificato dal regolamento.
In generale comunque anche il regolamento del FIA immobiliare deve fornire alcune indicazioni sulla politica di investimento e indicare le forme di pubblicità previste.
Nella gestione del FIA immobiliare la SGR deve inoltre tenere conto dei potenziali rischi di concentrazione valutando, per esempio, fattori come il peso dei primi dieci conduttori sui ricavi o la diversificazione settoriale e la stabilità dei locatari o la localizzazione geografica dell’immobile.
I fondi immobiliari non possono comunque investire più del 20% delle proprie attività in un unico immobile. Questo limite può salire al 33% se gli immobili siano destinati a locazione e il primo conduttore non versi canoni annui superiori al 20% del totale annuo previsto. I fondi immobiliari non possono inoltre investire direttamente o indirettamente più del 10% delle proprie attività in società che abbiano nell’oggetto sociale la possibilità di svolgere attività di costruzione.
Altre regole prudenziali specifiche per i fondi immobiliari prevedono gli OICR possano assumere prestiti purché la leva finanziaria dell’organismo, tenuto conto anche dell’esposizione complessiva in strumenti finanziari derivati, non sia superiore a 2. Entro tale limite complessivo, i FIA immobiliari per cui non sia prevista la quotazione in un mercato regolamentato o in un sistema multilaterale di negoziazione possono assumere prestiti, fino al limite del 10 per cento del valore complessivo netto del fondo, per effettuare rimborsi anticipati in occasione di nuove emissioni di quote.
Analogamente alle altre categorie di OICR (Organismi di Investimento Collettivo del Risparmio), anche nel caso dei fondi immobiliari la struttura del fondo si basa sulla presenza di tre entità: la società di gestione (che esercita funzioni di amministrazione e gestione degli investimenti), la banca depositaria (che svolge le attività di custodia dei titoli e di controllo), i partecipanti. Le attività svolte da questi soggetti sono sottoposte al controllo pubblico attraverso il Ministero dell'Economia, la Banca d'Italia e la Consob.
Anche i fondi immobiliari godono ovviamente del principio di autonomia patrimoniale, ossia il loro patrimonio risulta giuridicamente separato sia da quello di ogni singolo partecipante, sia da quello del gestore.
La valorizzazione del patrimonio del fondo deve essere effettuata con periodicità semestrale dalla società di gestione del fondo. La valutazione degli immobili è effettuata in base ai valori correnti.
I fondi immobiliari godono generalmente in Italia di notevoli agevolazioni fiscali.

Assogestioni, Fondo Comune di Investimento, Fondo Comune di Investimento Aperto, Fondo Comune di Investimento Mobiliare Chiuso, Fondo di Investimento Alternativo (FIA), GEFIA, Organismo di Investimento Collettivo del Risparmio (OICR), Organismo di Investimento Collettivo in Valori Mobiliari (OICVM)