Il mercato immobiliare

Il mercato immobiliare 7 anni dopo lo scoppio della bolla

Dopo una crisi dalle dimensioni drammatiche durata sette anni, il mercato immobiliare italiano ha mostrato spunti di ripresa, beneficiando di un miglioramento dell’economia. L’Osservatorio del mercato immobiliare dell'Agenzia delle Entrate ha infatti messo in evidenza che il 2014 si è chiuso con 418 mila compravendite (+3,6% rispetto all'anno precedente), con una crescita  che si è concentrata soprattutto nell'ultimo trimestre del 2014, grazie al boom di transazioni (+5,5% rispetto allo stesso trimestre del 2013). I tassi d'interesse bassi, il clima di fiducia, l'iniezione di liquidità da parte della Bce potrebbero garantire un 2015 ulteriormente positivo, almeno in questo settore anche perché i prezzi di vendita delle abitazioni dovrebbero rimanere bassi, se non abbassarsi ulteriormente, e quindi appetibili.

La liquidità immessa sul sistema finanziario con il Quantitative Easing ha dunque avuto ripercussioni concrete sul credito al consumo e sull’economia reale. L’abbassamento dei rendimenti dei titoli di Stato a lunga scadenza, inoltre, ha contribuito alla riduzione dei tassi d’interesse rendendo più accessibili le offerte di credito per privati ed imprese. Gli istituti bancari iniziano a considerare meno vantaggioso l’acquisto di titoli di Stato e sono portati a erogare più agevolmente credito a famiglie e Pmi. Uno degli obiettivi del QE è proprio quello di concedere alle banche la disponibilità necessaria ad erogare credito per sostenere la ripresa nell’Eurozona. Concretamente gli effetti del QE riguardano una riduzione del costo del denaro sui prestiti alle imprese ed i mutui immobiliari, contrastando il crollo del mercato dei mutui che dal 2007 al 2013 è diminuito di oltre il 72%. Chi ha intenzione di acquistare casa o ha già un finanziamento all’attivo potrebbe infatti approfittare delle offerte di credito o scegliere la surroga del mutuo così da accedere a condizioni maggiormente vantaggiose.

Nel 2014 sono cresciuti gli acquisti di abitazioni con ricorso ad un mutuo ipotecario (+12,7% rispetto al 2013), consolidando il trend positivo evidenziato dal mese di luglio 2013 (dati Crif). Per il 40,6% del totale degli acquisti di abitazioni l’acquirente si è rivolto alla banca, ottenendo, come capitale medio erogato, circa 119mila euro, 3mila in meno rispetto al 2013. In calo del 7% rispetto al 2013 la rata media mensile iniziale, pari a 631 euro. Nel 2014 sono diminuiti di circa mezzo punto percentuale anche i tassi di interesse, assestandosi intorno al 3,4%, mentre è rimasta stabile la durata media del mutuo (22 anni). 

Le compravendite di immobili hanno quindi registrato dopo sette anni un segno positivo: il settore commerciale è quello che ha riportato il migliore risultato nel corso del 2014, con un rialzo del 5,7%, seguito dai settori residenziale e produttivo (+3,6%), mentre resta negativo il terziario (-4,6%). Tra le grandi città, crescita a doppia cifra per il mercato residenziale a Bologna (+18,5%), Genova (15%), Roma (+13,9%) e Firenze (+13,3%). Seguono Milano e Torino, che registrano rispettivamente +5% e +5,4%, e Palermo (+4%).

Sono aumentate, infine, le compravendite di nuda proprietà: dal 2010 fino alla fine del 2013, infatti, i proprietari che hanno messo sul mercato la nuda proprietà della propria abitazione sono cresciuti del 20,3% a Roma, del 18,7% a Milano, del 17,4% a Firenze, del 15,5% a Genova e dell'11,1% a Napoli, secondo i dati diffusi dall’Agenzia delle Entrate. Alla fine del 2014 le vendite di nuda proprietà sono cresciute dell’1,5%, con un aumento più accentuato nei Comuni capoluogo rispetto ai Comuni minori. Attraverso la vendita della nuda proprietà il venditore trasferisce la proprietà dell’immobile, ma non il diritto reale di godimento del bene (usufrutto); quel diritto, cioè, che consente al titolare di mantenerne il possesso e il pieno utilizzo per tutta la vita o per un determinato periodo.

Con la ripresa generale dell’economia, e conseguentemente del mercato immobiliare, i proprietari potrebbero non essere più costretti, per affrontare le difficoltà quotidiane, a vendere la nuda proprietà della loro abitazione: è probabile dunque che questo tipo di transazione possa subire una contrazione dei volumi, lasciando spazio alla compravendita tradizionale.