Dalla nuda proprietà al prestito vitalizio

Il peggioramento del contesto economico degli ultimi anni ha impattato in modo preoccupante sul settore immobiliare, alimentando da un lato la morosità dei pagamenti delle rate dei mutui ipotecari e delle spese di condominio e dall’altro incrementando le vendite della "nuda proprietà" anche da parte di soggetti più giovani. Prima che la crisi facesse sentire i suoi effetti, infatti, la vendita della nuda proprietà era una pratica seguita da una platea ristretta di persone in età avanzata che necessitava di reperire liquidità per mantenere un buon tenore di vita. Negli ultimi tempi, tuttavia, l'età degli usufruttuari, cioè di coloro che dismettono ma continuano a vivere nell'abitazione, si è abbassata notevolmente per sopperire a crescenti situazioni di disagio economico dettate dalla precarietà del lavoro che rendono difficile il pagamento delle imposte e il mantenimento stesso dell'immobile. Di qui la decisione di vendere la nuda proprietà per far cassa. Ricordiamo che la nuda proprietà è il valore dell’immobile decurtato dell’usufrutto. Quindi in parole semplici, vendere la nuda proprietà significa vendere il proprio immobile, ma tenendo per sé il diritto di viverci per tutta la vita.

Attraverso questa operazione immobiliare il prezzo di vendita della casa viene ridotto dal 5% fino al 40-50% rispetto alle quotazioni di mercato. Lo sconto è inversamente proporzionale all’età di chi vende. Tra i vantaggi fiscali che la nuda proprietà comporta: la possibilità di richiedere le agevolazioni prima casa, la più bassa base imponibile su cui applicare le imposte. Per contro, occorre attendere la morte dell’usufruttuario per disporre pienamente dell’immobile.

Recentemente è stato introdotto un nuovo istituto giuridico che prende forma da analoghe esigenze di liquidità: si tratta del "prestito vitalizio ipotecario", introdotto con il decreto del Ministro dello Sviluppo Economico 22 dicembre 2015, n. 226, pubblicato sulla Gazzetta Ufficiale n. 38 del 16 febbraio 2016, in attuazione dell'articolo 1, legge 2 aprile 2015, n. 44, con la quale viene tentata la rivitalizzazione di questa particolare forma di finanziamento dedicata a soggetti anziani d'età. Un aspetto precedentemente regolato dall'articolo 11-quaterdecies del d.l. 203/2005.

Il prestito vitalizio ipotecario è una particolare forma di finanziamento (il "reverse mortgage" del mondo anglosassone) concedibile ai soggetti che abbiano compiuto 60 anni di età (senza alcun limite d'età) e che offrano ipoteca su un immobile non gravato da altre iscrizioni ipotecarie. Si tratta dunque di un finanziamento strutturato appositamente per le esigenze finanziarie di persone fisiche con età superiore a 60 anni: a fronte dell'iscrizione di un'ipoteca sulla casa di proprietà (che dunque non deve essere venduta) il soggetto ottiene un finanziamento la cui restituzione (capitale e interessi) sarà a carico degli eredi posteriormente al decesso del medesimo mutuatario. Il prestito vitalizio ipotecario è dunque concepito come uno strumento finalizzato ad aiutare gli anziani che spesso si trovano in condizioni di povertà, con redditi non sufficienti a finanziare i consumi ed eventuali spese mediche e di assistenza, sebbene, molti di loro dispongano di un discreto patrimonio immobiliare che non riescono a rendere immediatamente liquido.

Questi strumenti sostengono i consumi da parte di persone anziane senza che esse si privino dell’abitazione di proprietà, consentendo loro di accedere ad un credito sulla base del valore dell’abitazione.

A differenza della nuda proprietà, il prestito vitalizio permette non solo di continuare ad abitare la casa ma anche di mantenerne il possesso. Quanto alla restituzione del debito, il prestito vitalizio non prevede alcun rimborso, nemmeno della quota interessi, a meno che non si voglia volontariamente concordare un piano di rientro. Saranno poi gli eredi, alla morte del proprietario, a decidere se estinguere il debito con la banca e riscattare il bene o se vendere la casa e ripianare il debito tendendo per sé l’eventuale differenza tra il ricavato e la somma da restituire. L'entità della somma concedibile a prestito varia sia in funzione del valore della casa concessa in ipoteca sia dell'età del finanziato: l'importo (che è compreso, in linea di massima, tra il 15 e il 50 per cento del valore dell'immobile) è tanto più elevato quanto più la casa vale e quanto più è avanzata l'età del mutuatario.

Molti hanno paragonato il meccanismo del prestito vitalizio ipotecario alla vendita della sola nuda proprietà. In realtà è più corretto assimilare il prestito vitalizio a un finanziamento di medio lungo termine. In cambio di denaro, l’immobile viene infatti ipotecato da una banca ma non viene venduto. Il contratto di prestito vitalizio ha la sua causa nel finanziamento, o ha una causa mista: di finanziamento e di assicurazione. La causa assicurativa si ritrova nell’intento di garantire, vita natural durante del finanziato, una quantità determinata di denaro periodicamente erogata per una quantità di volte non determinabili non essendo determinabile la durata della vita di una persona. La causa della vendita della nuda proprietà è invece un trasferimento di una cosa a fronte del pagamento di un prezzo e l’oggetto della vendita della nuda proprietà è quello di un trasferimento, definitivo, e irrevocabile, a favore di un terzo del diritto reale parziario di un immobile. Tutti elementi che mancano nell’istituto del prestito vitalizio ipotecario.