Loan to Value

Il Loan to Value (LTV) ratio viene definito come il rapporto tra l'importo del finanziamento concesso da chi presta il denaro e il valore del bene che il prenditore intende porre a garanzia del prestito. Il LTV viene comunemente utilizzato dalle banche nell'ambito della concessione di finanziamenti nel settore immobiliare quale indicatore di rischio del prestito stesso. Esempio: un cliente della banca intende acquistare un immobile da adibire a prima abitazione del valore di 200mila euro e chiede all'istituto di credito un mutuo da 150mila euro. In questo caso il LTV è pari a 150.000/200.000=0,75 o 75%. In altre parole il soggetto finanziatore copre il 75% del valore dell'immobile, mentre il rimanente 25% viene coperto dal capitale del finanziato. In caso di mancato adempimento delle obbligazioni del soggetto finanziato la banca sa che dalla eventuale vendita dell'immobile pignorato otterrà un ricavo tale da coprire l'intero importo del finanziamento più un margine di sicurezza del 25% sul valore dell'immobile. Se ne deduce che più il LTV è alto, minore è questo margine di sicurezza e quindi più rischiosa è l'operazione di finanziamento.

L'LTV ratio è un indicatore fondamentale nel processo di erogazione di un mutuo immobiliare ma non è il solo. Molta importanza viene assunta dalla determinazione del valore dell'immobile: normalmente viene utilizzato il valore più basso tra quello della perizia di un esperto del settore e quello di un recente passaggio di proprietà dell'immobile stesso. Di solito il valore "spartiacque" dell'LTV è l'80%: per valori superiori viene in genere chiesto a chi chiede il mutuo l'acquisto di coperture assicurative supplementari. Richieste di questo tipo vengono però determinate dopo un'analisi complessiva della situazione finanziario/debitoria del richiedente il mutuo. Se il richiedente ha una storia come debitore impeccabile (no ritardi nei pagamenti, altre garanzie reali, ecc.) e/o un basso livello del rapporto debito/reddito l'LTV potrebbe anche superare l'80% senza che vengano chieste coperture assicurative supplementari: in taluni casi l'LTV può anche superare il 100% ("underwater mortgages").

Nei casi di immobili gravati da più di una ipoteca si parla di Combined Loan to Value (CLTV) ratio. Esempio: un cliente della banca intende acquistare un immobile da adibire a prima abitazione del valore di 200mila euro e chiede all'istituto di credito un mutuo da 125mila euro. Il cliente ha però già stipulato un mutuo con un'altra banca da 50.000 euro. In questo caso il CLTV è pari a (125.000+50.000=175.000)/200.000=0,875 o 87,5%. In altre parole il primo soggetto finanziatore copre il 62,5% del valore dell'immobile (125.000/200.000), mentre il secondo finanziatore copre il 25% (50.000/200.000) del valore dell'immobile mentre solo il 12,5% (25.000/200.000) viene coperto dal capitale del finanziato.