Indici S&P/Case-Shiller

Gli indici S&P/Case-Shiller (S&P/Case-Shiller Home Price Indices) sono elaborati e calcolati mensilmente con l'obiettivo di misurare le variazioni del valore delle abitazioni negli Stati Uniti. Gli indici coprono le 20 maggiori aree metropolitane degli USA e sono aggregati per realizzare due indici compositi, uno relativo alle 10 aree principali e uno (quello più seguito) relativo a tutte e 20 le aree. Esiste anche un altro indice composito, l'S&P/Case-Shiller U.S. National Home Price Index, che non utilizza la stessa metodologia degli altri ma prende in considerazione le nove divisioni utilizzate dal "Bureau of the Census" e copre quindi tutto il territorio degli Stati Uniti utilizzando i dati sul valore complessivo degli immobili residenziali unifamiliari prelevati dai censimenti decennali. Gli S&P/Case-Shiller Home Price Indices furono in origine creati dagli economisti Karl E. Case e Robert J. Shiller negli anni '80.

Metodologia

Gli indici S&P/Case-Shiller utilizzano una metodologia ben precisa al fine di rappresentare nel modo più corretto i cambiamenti nei prezzi nel mercato immobiliare residenziale. A tale scopo vengono prese in considerazione solo le unità immobiliari residenziali unifamiliari sulle quali siano state rilevate le cosiddette "repeat sales", ovvero passaggi di proprietà avvenuti tra soggetti indipendenti (non imparentati o legati in qualsiasi modo) nel periodo di riferimento: il periodo di riferimento sono gli ultimi tre mesi (l'indice calcolato per il mese di dicembre prende in considerazione passaggi di proprietà rilevati a ottobre, novembre e dicembre). Quando, utilizzando i dati degli uffici del registro locali, viene rilevato un passaggio di proprietà di un'abitazione unifamiliare, viene effettuata una ricerca per trovare un passaggio di proprietà precedente: se questo viene trovato siamo in presenza di una "repeat sale". A questo punto la differenza di prezzo tra i due passaggi di proprietà viene presa in considerazione per l'elaborazione degli indici, a meno che tra le due transazioni vi sia stato un cambiamento della tipologia di immobile o che la differenza di prezzo sia talmente ampia da far pensare a un errore nei dati. Vengono anche esclusi i dati relativi a passaggi di proprietà troppo ravvicinati/troppo frequenti e anche quelli di abitazioni che hanno subito importanti modifiche/ristrutturazioni. Gli indici S&P/Case-Shiller vengono pubblicati alla fine del secondo mese successivo a quello di riferimento (ad. es. gli indici relativi al mese di ottobre vengono pubblicati a fine dicembre).