Cosa sono i Fondi Immobiliari?

Nel corso di questi ultimi anni il settore del risparmio gestito ha subito un processo di profonda trasformazione che ha permesso agli operatori di offrire alla propria clientela prodotti e servizi sempre più innovativi in grado di soddisfare la domanda crescente di nuovi prodotti finanziari. Nascono così i fondi comuni di investimento immobiliari che consentono di trasformare investimenti immobiliari, che per loro natura richiedono tempi più lunghi degli investimenti di tipo mobiliare, in quote di attività finanziarie che consentono di generare liquidità senza che l’investitore debba acquisire direttamente un immobile. Presente in Italia dal 1998 questa tipologia di fondi, data la propria capacità di conservare valore attraverso il passare del tempo, rappresenta un interessante alternativa agli investimenti di tipo tradizionale, soprattutto in quelle fasi di mercato in cui la riduzione progressiva dei tassi di interesse rende attraente investire in immobili.

Cosa sono

I fondi immobiliari investono il patrimonio in misura non inferiore ai due terzi in beni immobili, diritti reali immobiliari e partecipazioni in società immobiliari. Sono chiusi, ovvero prevedono un diritto al rimborso della quota sottoscritta solo ad una certa scadenza. Con il dl n. 351 del 2001 e il dm n. 47 del 2003 è poi stata introdotta la possibilità di emissioni successive di quote e di rimborsi anticipati per aumentare la liquidabilità del fondo. I fondi immobiliari sono classificati in base ai soggetti ai quali si rivolgono (retail o investitori qualificati), alle modalità di acquisizione degli immobili (apporto, non ad apporto) e alla politica di distribuzione dei dividendi (a distribuzione o ad accumulazione). La durata minima prevista da queste particolari tipologie di investimento finanziario è pari a 10 anni mentre la massima può raggiungere anche i 30. La data di scadenza segna anche il momento in cui il patrimonio verrà ripartito, e distribuito, come stabilito all’interno del prospetto informativo. Di solito poi viene anche previsto un obiettivo di rendimento che è poi distribuito attraverso dividendi di acconto.

Come funziona un fondo immobiliare

I fondi immobiliari nascono con una dotazione iniziale prestabilita di patrimonio, variabile per effetto delle normali variazioni di valore connesse all'apprezzamento/deprezzamento dei beni. Tale patrimonio viene suddiviso in un numero predeterminato di quote. La prima fase della nascita di un fondo immobiliare parte con la sua sottoscrizione. Obiettivo del fondo è infatti quello di raccogliere un determinato ammontare di denaro presso i suoi sottoscrittori (investitori), denaro che sarà poi utilizzato per la gestione del portafoglio. Le sottoscrizioni sono aperte fino al raggiungimento di tale ammontare, raggiunto il capitale necessario le sottoscrizioni vengono chiuse. Vi è poi una seconda fase, in cui, una volta che il denaro è stato raccolto, il fondo seleziona gli immobili da rilevare. Gli immobili vengono selezionati secondo le linee di gestione del fondo: alcuni fondi privilegiano immobili residenziali e ad uso uffici, altri immobili commerciali (centri e gallerie commerciali in particolare), altri ancora zone da edificare o complessi da ristrutturare. Le quote possono essere sottoscritte, entro i limiti della disponibilità del fondo, solo durante la fase di offerta ed il rimborso avviene di norma solo alla scadenza, resta invece possibile acquistarle o venderle in un mercato regolamentato nel caso siano ivi negoziate. La quotazione in un mercato regolamentato è prevista dalla legge e garantisce al capitale una maggiore liquidabilità. I partecipanti possono poi rientrare in possesso dei capitali investiti, maggiorati degli eventuali capital gain o penalizzati dal market discount, ovvero dalla differenza che esiste in un determinato momento tra il prezzo di mercato e il valore patrimoniale della quota.

Vantaggi e svantaggi

Il principale vantaggio legato a queste tiplogie di investimento è per il cliente quello di entrare in possesso di uno strumento di investimento nuovo rispetto a quelli tradizionali (fondi comuni, obbligazioni, polizze, azioni) di medio e lungo termine, legato ad un tipo di investimento (gli immobili) non coperto dagli altri strumenti o non legato ad altri indici o mercati. Lo svantaggio invece è legato al fatto che il fondo immobiliare è uno strumento di medio e lungo periodo, andrebbe quindi, almeno in teoria, acquistato in sede di emissione e conservato fino a scadenza. Nonostante poi molti fondi immobiliari siano quotati anche in borsa, e quindi è possibile negoziarli anche prima della loro scadenza, restano strumenti molto meno liquidi rispetto alle azioni e puo' essere più difficile trovare a breve tempo una controparte. Questo implica che spesso, come nell'acquisto-vendita di un immobile, ci si trovi a doversi accontentare di un valore inferiore a quello della propria quota.