Fondi di Investimento Immobiliari e Fondi da Operazioni

Definizione di Funds From Operations

I Fondi da operazioni o Funds From Operations (FFO) sono uno strumento utilizzato per calcolare i flussi di cassa generati dalle attività dei fondi comuni di investimento immobiliare noti in inglese come REIT (Real Estate Investment Trust), denominati SIIQ in Italia (Società di investimento immobiliare quotata, disciplinata dall’Articolo 1, commi da 119 a 141-bis della Legge Finanziaria 2007).  L’FFO cerca in particolare di descrivere l’andamento di ricavi e costi monetari originati dalla gestione del fondo in questione.

L’FFO tiene conto di diversi fattori, dalla variazione dei canoni di locazione, alle operazioni di compravendita di immobili, alle plusvalenze o minusvalenze realizzate in caso di cessioni di immobili, ai canoni versati soltanto parzialmente. Queste sono le principali componenti per la generazione di ricavi da parte di un fondo nel regime REIT.

Calcolo degli indicatori

L'FFO viene calcolato partendo dall'utile ante imposte (utile del periodo), aggiungendo le sole imposte correnti e le variazioni relative agli ammortamenti materiali e immateriali, la variazione netta del valore di mercato degli immobili ed eventuali svalutazioni.

Un indicatore frequentemente utilizzato in questo settore è dato dal rapporto FFO/Ricavi in quanto fornisce la percentuale di ricavi del fondo che effettivamente si trasforma in flussi di cassa per chi possiede le quote del fondo.

Spesso gli analisti che misurano le performance di un fondo REIT guardano al FFO per azione invece che all’utile per azione, poiché gli utili delle società immobiliari sono generalmente gravati da costi di ammortamento non monetari e non riflettono le variazioni del valore delle attività e i deprezzamenti. I Fondi da operazioni sono quindi uno degli indicatori standard più utilizzati per la valutazione della redditività dei fondi comuni di investimento immobiliare e pertanto hanno un’influenza importante sull’andamento del valore delle quote dei fondi.

Diversi operatori hanno però evidenziato un fattore di debolezza del FFO nel mancato conteggio delle spese impiegate dai gestori per la manutenzione degli immobili stessi e di altre spese in conto capitale specifiche della società. Si tratta di voci di costo importanti che si sottraggono dalla cassa. Per questo motivo spesso si ricorre all’AFFO (Adjusted Funds From Operations), fondi da operazioni corretti per le voci di costo evidenziate (come appunto la manutenzione). Sebbene l’AFFO misuri in modo più preciso il flusso di cassa di un REIT e la sua capacità di pagare dividendi, va tenuto presente che le forme modificate di FFO non sono standardizzate tra le società. In altre parole, il metodo di calcolo dell’AFFO di un fondo REIT potrebbe non essere lo stesso di quello di fondi simili e per tale motivo i valori degli indicatori non sono confrontabili.