L'indice affordability

Il monitoraggio delle condizioni economiche e finanziarie delle famiglie ed in particolare della loro vulnerabilità ha assunto un rilievo sempre maggiore dallo scoppio della Crisi finanziaria del 2008-2009.

La crisi prolungata degli ultimi anni ha profondamente minato la capacità di risparmio, riducendo la propensione all’investimento immobiliare che, soprattutto nel nostro paese, comporta la principale e spesso unica forma di indebitamento delle famiglie.

In tal senso la valutazione delle condizioni di accessibilità delle famiglie italiane all’acquisto della casa, attraverso l’elaborazione di uno specifico indice di affordability, consente di rilevare eventuali cambi di passo nel mercato delle abitazioni sul fronte mutui e condizioni di accesso, fotografando l’evoluzione del mercato immobiliare nel tempo.

L'indice di affordability (o di sostenibilità) esprime infatti il grado di accessibilità all'acquisto di un'abitazione residenziale da parte di una famiglia, con un focus particolare sulle famiglie con un capofamiglia di giovane età che non possiedono una casa di proprietà.

Esso viene elaborato dall’ABI, dal Ministero del Lavoro e dall’Agenzia del Territorio sulla base del costo finanziario connesso con l'ammortamento di un mutuo di durata pari a 20 anni e loan-to-value dell'80% necessario a coprire le spese di acquisto di un'abitazione. Per convenzione la soglia fra rata del prestito e reddito familiare disponibile viene individuata nel 30%.

Nel complesso, è il risultato di più fattori: il reddito disponibile, i tassi di interesse praticati dalle banche in un determinato periodo, il costo dei mutui, i prezzi di mercato delle case.

L’indice viene calcolato utilizzando il costo finanziario connesso con l’ammortamento di un mutuo di durata T e loan-to value LTV% necessario a coprire le spese di acquisto di un’abitazione. In pratica, il bene risulterà accessibile se la rata del mutuo necessario a finanziare l’acquisto della casa non supererà una determinata quota del reddito disponibile convenzionalmente individuata nel 30% del reddito disponibile.

In particolare trascurando gli aspetti fiscali legati al possesso di un’abitazione, nonché il tasso di deprezzamento e i capital gains attesi dall’investimento immobiliare, il costo annuo per la detenzione di un’abitazione è pari a:

In altri termini il costo annuo dell’abitazione è dato dal flusso di interessi che si sarebbe ottenuto qualora il capitale fosse stato investito in un’attività finanziaria di pari rischiosità. Dall’equazione precedente si ricava che:

Dalla formula si evince che l’indice affordability dipende da cinque parametri:

1. La durata de mutuo (T);

2. il loan-to value (LTV%) necessario a coprire le spese di acquisto di un’abitazione;

3. il tasso di interesse (i), che riflette il funzionamento dell’intermediazione creditizia e gli impulsi di politica monetaria;

4. il prezzo della casa, che esprime le dinamiche intrinseche del mercato abitativo;

5. il reddito disponibile, che esprime il grado di sviluppo di un Paese e risente evidentemente del suo complessivo grado di competitività.

La prassi internazionale prevede che le variazioni delle condizioni di accesso siano l’effetto dei cambiamenti di tre delle cinque variabili macroeconomiche indicate, cioè dei tassi interesse, del prezzo della casa e del reddito disponibile.

Nello specifico il tasso di interesse rappresenta la componente finanziaria dell’indice, mentre l’interazione tra reddito disponibile e prezzo dell’abitazione (il "prezzo relativo" della casa in termini di reddito disponibile) rappresenta la componente "reale". Attraverso questa metodologia di calcolo è possibile individuare un segnale più preciso e corretto delle variazioni delle condizioni di accessibilità.

In base a quanto detto, dall’equazione precedente, sottraendo l’indice base al tetto massimo di spesa convenzionalmente allocabile nella spesa per abitazione (pari al 30%), si ricava il seguente:

Se AffordabilityIndex >0% la famiglia media è in grado di acquistare un’abitazione al prezzo medio di mercato;

Se AffordabilityIndex <=0% La famiglia media non è in grado di acquistare un’abitazione al prezzo medio di mercato.

Valori tanto più distanti da zero (positivi o negativi) segnalano una maggiore facilità (difficoltà) di acquisire una casa da parte della famiglia italiana.