Schroders: real estate, il repricing degli ultimi anni apre una nuova stagione - PAROLA AL MERCATO

di Kieran Farrelly* (Il Sole 24 Ore Radiocor) - Milano, 10 ago - In tutto il mondo, i mercati immobiliari sono stati duramente colpiti dal rialzo dei tassi d'interesse e dagli sconvolgimenti sui mercati dei capitali. Questo, a nostro avviso, apre un'interessante finestra di opportunita' d'investimento.

Rapido riprezzamento L'impatto del rialzo dei tassi d'interesse, insieme alle incertezze legate al contesto macroeconomico piu' in generale, si e' tradotto in movimenti al rialzo dei rendimenti o dei cap rate. Cio' ha determinato un rapido riprezzamento in tutti i mercati e settori a partire da fine giugno 2022.

Il nostro modello di valutazione del mercato segnala in particolare opportunita' sui mercati che hanno evidenziato il repricing piu' rapido. Nell'immediato, emergono il Regno Unito e la regione nordica, seguiti dagli USA e da altri mercati dell'Europa continentale che, a nostro avviso, si sono completamente o quasi sufficientemente adeguati a un regime caratterizzato da tassi d'interesse piu' elevati.

Nella regione Asia-Pacifico, esistono opportunita' cicliche sui mercati in linea con la ritardata ripresa della Cina e/o che offrono alternative nel nearshoring/friendshoring delle catene di fornitura.

Tuttavia, l'ordinamento geografico e' solo una parte del quadro, poiche' anche la performance settoriale ha evidenziato sostanziali differenze. In generale, i settori immobiliari che offrono una protezione contrattuale o indiretta dall'inflazione continuano a essere i piu' interessanti. Gli asset industriali e in ambito logistico, ad esempio, hanno subito un significativo repricing e sembrano essersi stabilizzati, pur rimanendo sostenuti da fondamentali strutturali di lungo periodo.

Oltre alle opportunita' nelle varie aree geografiche e settori, gli investitori nel comparto immobiliare privato possono beneficiare di prezzi vantaggiosi in diverse strutture d'investimento. Ad esempio, esiste un'opportunita' concreta sui mercati immobiliari secondari, dove gli investitori istituzionali stanno dismettendo le partecipazioni per svariati motivi. Spesso tutto questo ha poco a che fare con le prospettive per l'asset class sottostante, ma piu' con considerazioni di ribilanciamento dei portafogli. Di conseguenza, esistono opportunita' sui mercati secondari a forte sconto, ad esempio nel Regno Unito, per via di una serie di vendite motivate di piani pensionistici definiti e, piu' selettivamente su base globale.

Solidi fondamentali sottostanti Nella maggior parte dei mercati, i livelli di income hanno registrato un incremento, in un contesto di aggiustamenti dei prezzi e di una situazione economica indebolita. Cio' evidenzia come il fulcro alla base dei recenti movimenti di mercato sia stato principalmente l'andamento sui mercati dei capitali, dislocato rispetto ai fondamentali immobiliari sottostanti, ad eccezione del tanto bistrattato settore degli uffici. In effetti, i fondamentali della maggior parte dei settori hanno generalmente resistito molto meglio del previsto al di la' delle sfide strutturali.

La domanda deve fare i conti con l'ostacolo generale di una crescita economica anemica, come per molti segmenti dell'economia, e le condizioni di offerta ridotta (dovute all'aumento dei costi nei comparti edilizio e di finanziamento del debito) fanno si' che la scarsita' di spazi di alta qualita', conformi alle norme ESG, incentivera' una tendenza al rialzo degli affitti, una volta che la crescita economica registrera' una ripresa nel 2024 e nel 2025. Piu' in generale, le tendenze secolari - che noi di Schroders definiamo '3D Reset' - che comprendono i cambiamenti demografici, la deglobalizzazione e gli sforzi per la decarbonizzazione, sono fortemente concentrate sui mercati immobiliari. Questi trend garantiscono sostanziali benefici alle prospettive di lungo termine di settori specifici, che vanno ben oltre le attuali dinamiche di mercato.

Inoltre, i trend storici suggeriscono che i mercati vedono tendenzialmente un rimbalzo dopo una fase di flessione. Cio' e' evidente nella performance dei fondi immobiliari di private equity, dove le opportunita' d'investimento, dopo le correzioni dei prezzi, hanno storicamente garantito rendimenti superiori alla media.

Per molti anni, gli investitori istituzionali hanno sfruttato l'intera gamma di opzioni sui mercati immobiliari per ottenere un'esposizione ai vantaggi dell'asset class. Poiche' sono fondamentali specializzazione e ampie risorse per conseguire risultati nell'immobiliare a livello globale, questo settore e' stato relativamente poco esplorato dagli investitori privati. Oggi esistono nuove tipologie di prodotti finanziari che rendono gli asset privati piu' accessibili agli investitori individuali, in un momento in cui e' prevista una ripartenza dei veicoli istituzionali tradizionali.

Nel complesso, una maggiore accessibilita' ai vantaggi a lungo termine offerti da questa asset class, insieme alle opportunita' sequenziali che si stanno delineando attualmente, offre agli investitori privati un interessante punto d'ingresso nel comparto dell'immobiliare commerciale globale.

*Head of Global Solutions, Real Estate, Schroders Capital "Il contenuto delle notizie e delle informazioni trasmesse con il titolo "Parola al mercato" non puo' in alcun caso essere considerato una sollecitazione al pubblico risparmio o la promozione di alcuna forma di investimento ne' raccomandazioni personalizzate a qualsiasi forma di finanziamento. Le analisi contenute nelle notizie trasmesse nella specifica rubrica sono elaborate dalla societa' a cui appartiene il soggetto espressamente indicato come autore.

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(RADIOCOR) 10-08-24 10:56:39 (0154) 5 NNNN